沒有想到，這個5月南京樓市最火的板塊是江寧。
百家湖東的純新盤璀璨璟園未開先火，公開首日吸引千人到訪；
東山朗詩純新盤首開中簽率低至15%，開盤當晚售罄；
南京第二次土拍，百家湖G16地塊僅用37秒便觸頂搖號。
準確地說，火的是江寧主城。
前幾年，南京新城建設如火如荼，經歷這兩年樓市寒冬后再看，老城煙火依舊，有些新城卻銷聲匿跡。無論是開發商還買房人，從沒如此迫切地想要重回主城。從未開先火的璀璨璟園這里，我們就能理清回歸主城的邏輯。
01
主城、主城、還是主城！
價值回歸主城的趨勢，在江寧兩次拍地中體現得淋漓盡致：
3月17日，科學園G08地塊競拍47輪觸頂，最終被招商蛇口搖號拿下；
5月10日，江寧出讓兩幅地塊，百家湖G16地塊競拍13輪觸頂，網傳有20家房企報名，而祿口G17地塊僅1輪報價便底價成交。
并且，這兩年江寧的土地市場有個明顯的動作：減少新城板塊土地出讓，加大主城地塊出讓力度。
目前江寧主城儲備的新盤有四個：東山的武夷G47地塊、百家湖東的璀璨璟園、楊家圩的金融城&仁恒G93地塊、百家湖的象嶼G16地塊，另有兩個已經開盤的項目——朗詩玲瓏新亭和中天云來。
江寧主城如此大規模的新盤聚集已經很久沒有出現過了，這也讓業內和買房人的目光再次聚焦在主城。
那幅競拍47輪最終被招商蛇口搖號拿下的G08地塊，就是現在是璀璨璟園，開發商透露，項目城市展廳公開的第一天，到訪超千組客戶，未開先火。
如果說開發商對主城區的信心，基于客觀準確的市場數據。那么買房人對于主城的偏愛，就源于完善配套帶來的舒適與便捷。
要寫璀璨璟園，就不能只寫璀璨璟園。
要寫它占位江寧主城百家湖東的優越，直線距離三公里以內受到東山、百家湖和竹山路三大商圈的疊加輻射，騎車十余分鐘即達龍灣天街；
要寫它坐擁的雙線地鐵的便捷，除了現有的1號線竹山路站外，還有在建的地鐵5號線科寧路站，步行約500米就到；
要寫它周邊土地市場時隔近5年才拿出一塊地的稀缺，周邊新房已經斷供快3年；
要寫江寧地緣客對于主城地段的執念，對于老城生活方式和煙火氣的眷戀，寧愿同小區置換也不愿走遠；
要寫主城房產的抗風險性、保值性和溢價空間，有穿越周期的實力和韌性，能在樓市調整期給中產家庭帶來安全感；
要寫主城面貌煥新、產業回歸帶來的人氣和資源……
單是成熟的生活配套這一點，就足以令南京大部分空有規劃、沒有兌現的“PPT新城”黯然失色。
02
產品、產品、還是產品！
相較于整個南京樓市，江寧面積雖然很大，可誕生的爆款、紅盤其實并不多，原因在于江寧挑剔的客群和理性的市場。
江寧人不慣著開發商，從東山兩個樓盤去化結果（一個售罄一個去化5成）也能看出來，即便是主城新盤，產品一般照樣不買賬。所以，江寧不缺購買力，缺的是好產品。
據我觀察，在其他板塊游刃有余的開發商，到了江寧往往會力不從心。如果不用心做產品，新房即便是能夠借著整體市場行情熱度順利出貨，等到二手房上市時，江寧的市場和購房者也會“教你做人”。
因此，面對理性且挑剔的江寧市場和客戶，開發商不要指望像在其他新區一樣，靠著規劃利好“躺贏”。到了江寧就要適應江寧樓市的“生存法則”，用產品說話。
璀璨璟園開發商招商蛇口，與南京頗有淵源。
其隸屬的招商局集團脫胎于1872年創立的“輪船招商局”，成立的第二年，輪船招商局便在南京下關設立輪船客運機構，從此與南京結下了不解之緣。現在鼓樓濱江（原下關）的江邊路上，還保留著南京招商局舊址。
歷經百年風雨洗禮，如今的招商局集團已是中央直接管理的國有特大型企業。1994年，集團旗下的招商蛇口首入南京，打造國際金融中心，深耕南京近30年，目前住宅、商業、產業等多種業態遍布全城。
去年招商蛇口用百家臻園驚艷了江寧市場，對于2023年的接力作品璀璨璟園，業內和買房人也相當期待。
值得一提的是，璀璨產品系與在南京取得廣泛認可的“臻系”同屬“成就”產品序列，2022在上海正式發布，致力于通過產品打造，滿足時代青年對于精致生活以及高級質感的居住需求。
璀璨系產品有著苛刻的擇址觀，板塊既要有不斷生長的能力，又要有恰到好處的配套資源。此外，璀璨系產品還秉持著“顏值就是正義，精致更要實用”的美學觀。
現在再來看落子百家湖東的璀璨璟園，你就會有不一樣的發現。項目共打造13棟14-18層小高層，容積率僅為2.1，樓層和容積率都比百家臻園還低。
面積有兩種：100㎡三房兩衛、135㎡四房兩衛。其中12、13、14#三棟樓均為100㎡戶型，其他則為100㎡中間戶+135㎡邊戶的配置。
從目前曝光的效果圖可以看出，項目設計了東西、南北雙向景觀軸。
外立面采用了石材+鋁板+一體板+大面玻璃。據置業顧問介紹，這次璀璨璟園的外立面還融入了南京金箔的傳統元素——描金，頂部設計了簡潔線條+香檳金描邊，立面則運用了描金。
以上只是璀璨璟園目前曝光的部分產品信息。可以看出，盡管是百家臻園的接力產品，但璀璨璟園沒有簡單地復制粘貼，而是結合百家湖東的地段、城市界面和客群，做出創新和調整，南京樓市需要招商蛇口這樣敢于創新的開發商。
江寧市場今年下半年的好戲，坐等璀璨璟園開局。
結語：在很長一段時間，業內對于江寧樓市的評價是“沒有好產品”，招商蛇口的百家臻園令人眼前一亮，這次的璀璨璟園又將給我們帶來什么樣的驚喜？我們拭目以待。
